장위뉴타운 재개발 투자 시기? 장위10구역 전광훈 빼고 시동건다

장위10구역 재개발은 전광훈 목사의 사랑제일교회와의 보상금 갈등으로 17년 넘게 표류해온 대표적인 서울 재개발 사례입니다.

 

조합과 교회 사이의 보상금 문제로 사업이 계속 지연됐고, 주민과 투자자 모두 오랜 시간을 기다려야 했습니다.

 

이제야 교회 부지를 제외하는 안이 최종 확정되어, 장위10구역 재개발이 본격적으로 진행될 전망입니다.

 

이 소식에 다시 주목받고 있는 장위뉴타운 재개발 투자 관련 내용도 쓱 확인해보시죠.

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17년 표류한 장위10구역

• 2008년 정비구역 지정
• 2017년 관리처분인가 획득
• 사랑제일교회 보상금 문제로 17년간 표류
• 교회 측, 서울시 감정가(82억)의 7배(563억) 요구
• 조합, 법원 소송 3심 승소에도 강제집행 불가
• 2022년 500억 원 합의 시도, 이주 불발로 교회 부지 제외 결정

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장위10구역 조감도. 출처 성북구청

이번에 인가난 내용

• 2025년 6월, 사랑제일교회 부지 제외 시행계획 변경안 최종 인가
• 면적 약 9만1362㎡, 총 1931가구(공공주택 341가구 포함)
• 지하 5층~지상 35층 대단지
• 도로, 공원, 주민센터, 도서관 등 공공기반시설 신설
• 2025년 하반기~2026년 초 착공, 2029년 준공 목표
• 서울시 통합심의위원회 통과로 사업기간 단축 효과

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장위뉴타운 재개발 투자 전략

• 장위뉴타운 전체 구역별 현황
  • 1,2,4,5,6,7구역 : 입주 및 일반분양 완료
  • 3,14구역 : 조합설립인가 단계
  • 4,6,10구역 : 관리처분인가 단계
  • 8,9,11,12구역 : 공공재개발 신청, 후보지 단계
  • 15구역 : 구역해제 무효소송 승소, 재개발 사업 추진 재개
• 투자 포인트 및 주의사항
  • 입주권 문제 : 입주권 산정기준일(권리산정기준일) 확인 필수, 입주권 미발생 시 투자금 손실 가능성
  • 공공재개발 vs. 민간재개발 : 8,9,11,12구역은 공공재개발 신청, 입주권 분배 기준 및 사업 진행 속도 차이
  • 투자금 규모 : 5억~6억 원대 투자 가능 구역 존재, 저렴한 투자비용이 장점이나 장기 투자 필요
  • 사업 지연 리스크 : 정부 정책, 조합 내 갈등, 입주권 분쟁 등으로 사업 지연 가능성
  • 분양가 상한제 적용 여부 : 일부 구역은 상한제 적용, 투자 수익률에 영향
  • 교통 호재 : 동북선 경전철, GTX-C, 신강북선 등 교통망 확충 예정, 교통 개선 시 가치 상승 기대
  • 자금 재조달 : 장위10구역 등 일부 구역, 사업 지연으로 대출 만기 연장 및 신규 자금 조달 필요
• 권리산정기준일 확인
  • 권리산정기준일(입주권 산정 기준일)은 투자 시 가장 중요한 포인트
  • 해당 구역의 권리산정기준일이 지난 빌라, 주택은 입주권 미발생 가능성 높음
  • 공공재개발 구역은 공모 공고일(예: 2024년 9월 21일) 기준으로 권리산정
• 투자 전략
  • 단기 투자: 입주권 확정된 신축, 준공 단지 중심 투자
  • 장기 투자: 공공재개발 후보지, 관리처분인가 단계 구역 중심 투자
  • 리스크 관리: 입주권 미확정, 사업 지연 가능성 고려, 분산 투자 필요
• 기타 투자 팁
  • 주변 인프라: 초·중·고등학교, 병원, 쇼핑센터 등 생활 편의시설 정보 확인
  • 정부 정책 변화: 분양가 상한제, 공공재개발 정책 변화 모니터링
  • 조합 내 갈등: 조합 내 갈등, 이주 문제 등으로 사업 지연 가능성 항상 존재