집값 폭등기, 계약 파기와 배액배상 함정 피하는 법

집값 폭등기, 계약 파기와 배액배상 함정 피하는 법

 

2025년 6월, 서울 부동산 시장은 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하며 과열 양상입니다.

 

강남3구뿐 아니라 마포, 성동 등 인기 지역까지 집값이 치솟으면서 매도자 우위 시장이 확연해졌고, 이 과정에서 계약 파기와 배액배상 사례가 급증하고 있습니다.

 

최근 거래 현장에서는 “배액배상하고 재매각하면 더 남는다”는 인식이 확산되며 매수·매도인 모두 혼란을 겪고 있습니다.

 

예상치 못한 배액배상 사태를 만났을 때 대처하는 방법까지 정리했습니다.

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서울 집값 급등, 여기저기 배액배상 속출

• 노량진뉴타운 입주권 사례
  2025년 2월, 동작구 노량진뉴타운 입주권을 계약한 A씨는 매도인에게 일방적으로 계약 파기를 통보받고 2억6000만원(계약금의 두 배)을 돌려받았습니다. 하지만 집값이 4~5억 원 더 오르자 매도인은 배액배상을 감수하고 계약을 취소, 더 높은 가격에 재매각했습니다. A씨는 “큰돈을 받아도 원하는 매물을 놓친 상실감이 크다”고 토로했습니다.
  
  
• 강남 대치동 한보미도아파트 사례
  B씨는 65억 원에 계약한 뒤, 매도인이 3억 원을 배상하고 계약 파기를 요구하자, 거래를 성사시키기 위해 5억 원을 추가로 얹어 최종 70억 원에 매수를 결정했습니다. 이처럼 매도인이 배액배상을 감수하고도 더 높은 가격을 요구하는 일이 벌어지고 있습니다.
  
  
• 강동구 고덕동·성동구 하왕십리동 사례
  40대 A씨는 고덕동 아파트를 사기 위해 2000만원을 입금했으나 이틀 만에 집주인으로부터 계약 파기 통보를 받고 4000만원을 돌려받았습니다. 성동구 하왕십리동 ‘센트라스’ 아파트는 6월 한 달간 10건 중 3건이, 5월에는 36건 중 6건이 계약 취소되는 등, 매매계약 파기와 배액배상이 잇따르고 있습니다.
  
  
• 가계약금 사례
  계약금 2800만원 중 2500만원만 받은 상황에서 매도인이 계약을 파기하며 5000만원만 돌려줬으나, 판례상 약정 계약금(2800만원) 기준으로 5600만원을 배상해야 한다는 점이 분쟁으로 발전한 사례도 있습니다. 실제로는 입금한 금액의 두 배만 돌려주는 경우가 많지만, 법적으로는 계약서상 약정 계약금 전체가 기준입니다.

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배액배상 피해, 어떻게 예방할까?

• 계약금, 중도금 지급 시점 앞당기기
  계약금과 중도금을 최대한 빨리 지급하면 매도인의 배액배상 부담이 커져 쉽게 계약을 파기하기 어렵습니다.
  
  
• 계약서에 배액배상 기준 명확히 명시
  가계약 단계라도 계약서에 배액배상 기준(약정 계약금 기준)을 명확히 기재해야 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.
  
  
• 증거자료 꼼꼼히 남기기
  계약금 입금 내역, 문자·카톡 등 계약 관련 내용을 모두 보관해 두면 분쟁 시 유리합니다.

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소송까지 간다면, 반드시 체크할 점

• 계약서 특약 및 해제 조항 확인
  배액배상 관련 특약이 있으면 민법보다 우선 적용됩니다. 계약서 조항을 꼼꼼히 확인하세요.
  
  
• 배액배상 기준은 약정 계약금
  판례상 실제 입금액이 아니라 계약서에 명시된 약정 계약금이 기준입니다.
  일부만 입금했다면 나머지 차액도 배상해야 할 수 있습니다.
  
  
• 민사소송 절차 및 비용
  배액배상 소송은 1년 미만으로 끝나는 경우가 많고, 송달일 다음 날부터 이자가 발생합니다.
  승소 시 소송비용도 상대방이 부담하게 할 수 있습니다.
  단 계약 해제 후 추가 손해배상 청구는 원칙적으로 불가합니다.

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배액배상 안전하게 대응하세요

서울 집값 급등기 배액배상 피해를 최소화하려면 계약서 작성, 증거 보관, 지급 시기 조정 등 꼼꼼한 준비가 필수입니다.

분쟁 발생 시에는 신속히 법률 전문가의 도움을 받아 대응하는 것이 안전합니다.